올해도 벌써 절반이 넘어 하반기에 접어들었습니다. 이번 하반기에 무주택 실수요자의 아파트담보대출 혜택을 늘이는 방안과 법정최고금리를 내리는 방안이 시행되는데요 현실적으로 따져보았을때 가장 큰 영향을 받는 부분은 후순위아파트담보대출 부분일것 같습니다. 경제상황이 악화되어 여윳돈이 필요한 사람들이 늘어난 상황 경기부양을 목적으로 유동화를 늘려 저금리 시대가 시작되었습니다. 금리가 낮아진 상황이라 비교적 적은 부담으로 대출을 실행하고 싶지만 생활안정자금 LTV제한이 걸려 한도금액이 부족한 경우, 특히 작년 전세대란이후 아파트후순위담보대출을 이용하는 분들이 늘어났고 이번 법정금리인하 이후 갈아타기를 생각하는 분들도 있을것 같습니다.  

내집마련이 필요한 무주택자나 생활안정자금이 필요한 다주택자나 가장 문제되는 부분이 바로 규제지역 지정입니다. 투기를 막기위한 방안이라고 하지만 현실적으로는 양극화 현상을 더 부추겼을 뿐 아직도 갭투자는 성행하고 있고 LTV제한으로 인해 주택거래가 묶여 초고가주택에 대한 현금거래는 여전히 가능합니다. 어찌되었든 작년 집값 상승이후 후순위아파트담보대출의 필요성은 여전히 높은상황입니다. 자영업자의 어려움은 여전하고 사업자주택담보대출을 필요로 하는 사업자는 여전히 많습니다.

기본적으로 사업자금에는 정부의 규제가 적용되지않습니다. 따라서 개인사업자를 대상으로 자가담보 주담대를 가장 많이 실행하는 저축은행이나 여신금융사의 기준에 따라 LTV가 적용된다고 볼수 있는데요 이러한 기준은 각 지역의 경매낙찰율 낙찰가변화 지역부동산 시세변화 지점보유상황등 수많은 변수에 따라 조정됩니다. 따라서 각 금융사의 조건이 가장 중요하다는것입니다. 이 부분은 가계자금 부분도 마찬가지이긴 합니다. 국토교통부나 금융위원회 금융감독원등 당국의 규제는 최대한도만을 결정할뿐이니까요 실질적으로 금융사에서 해당 법안이나 시행령을 적용해 판매중인 금융상품은 해당금융사의 상황에 따라 조정되는 것은 당연한 것입니다. 특히 1금융권에 속하는 시중은행이 가장 대표적인데요 현재 직장기준이나 소득기준은 매우 빡빡하고 까다로운편입니다. 가계부채가 급격하게 늘어난이후 금융리스크를 줄이기위해 금융당국의 이야기가 있었고 시중은행에서는 신용대출부터 까다로운 조건으로 바뀌기 시작했습니다. 이는 주택담보대출도 마찬가지입니다.

후순위아파트담보대출은 약간 특이한 케이스에 포함됩니다. 2순위 이하의 근저당을 설정하고 담보대출을 실행하는 금융사가 1금융권에서는 찾을수 없기 때문인데요 1금융권에서는 갈아타기방식의 대환대출도 추가자금이 발생하면 부결이 날 확률이 높습니다. 따라서 대부분의 갈아타기로 추가자금을 받는 방식이나 후순위담보대출은 2금융권이나 온라인투자금융업(P2P금융)에서 실행하는것이 일반적입니다. 특히 P2P금융은 사업자금이나 가계자금과 같은 목적자금으로 분류되지않는 용도증빙이 필요없는 일반자금에 속해 LTV나 DSR등의 제한을 받지않는것이 특징입니다.

후순위아파트담보대출이 실행가능한지 확인하는 방법은 아주 간단합니다. 가장먼저 KB부동산의 아파트시세를 참고해서 내 집의 시세를 확인합니다. 시세를 확인하셨으면 각 금융사의 기준에 따라 차이가 있지만 LTV80%이상 생각할수 있습니다. 시세xLTV%를 계산해서 나오는 최대한도금액을 기록해두시고 이후 등기부등본에 기록되어 있는 근저당설정금액을 차감해주시면 후순위아파트담보대출의 한도금액을 알수있게됩니다. 특히 최근에는 집값이 너무 올라가 구매자금에도 후순위나 잔금대출 신용대출을 이용해서 추가대출을 사용하는것이 보편화되었습니다. 

19년도 말부터 바뀐 신용점수책정 방식의 변화로 이제는 2금융권의 상품을 사용해도 신용점수에 큰 영향이 없어진 상황, 2금융권 후순위아파트담보대출 상품들의 가장 큰 걸림돌은 어디에서 어떻게 알아봐야 하는지 막막하다는 부분일것입니다. 위에서도 이야기한것처럼 금융사마다 내부기준이 가장 중요한 만큼 각 금융사의 내부기준을 확인할수 있는 금융전문가의 도움이 꼭 필요한것이 사실입니다. 예고없이 추가되고 있는 부동산 규제에 대응하기 위해서는 나의 조건을 확인한 후에 나에게 맞는 상품을 비교하는 것이 현명하다고 판단됩니다. 부족한 저의 글을 끝까지 읽어주셔서 감사드리며 조금이나마 도움이 되었으면 합니다