안녕하세요. 금융에 관심이 있는 사람이라면 후순위아파트담보대출에 대해서 한번쯤을 들어보셨을텐데, 오늘은 이가 무엇인지 설명해드리는 시간을 가져보려 합니다. 처음 들어보는 사람이라면 어려울 수도 있는 내용이니 집중해서 보시길 바랍니다. 이는 이미 은행의 도움을 받은 상태에서 추가로 받는 경우를 말합니다. 이를 다른 말로 추가라는 단어를 붙여서 말을 하기도 합니다. 그런데 왜 이러한 단어에서 우선이 될 것을 정하는 것인지 궁금하실 분들이 계실 것이랍니다. 이를 자세히 설명을 해드리도록 하겠습니다.

이는 빌려준 돈을 회수할 때 권리와 관계가 있다라 할 수 있습니다. 혹여 돈을 빌린 사람이 돈을 갚지 못했을 경우에 빌려준 금융기관은 회수를 하기 위해서 담보로 건 물건을 경매나 매매로 처분을 하게 된답니다. 여기서, 첫번째로 기회를 가진 곳은 첫번째로 회수를 하는 권리를 가지게 되는 것입니다. 그리고 후순위는 말그대로 다음에 얻게 되는 것이랍니다. 보통의 것보다 이가 더 금리가 높은데, 이 이유는 첫번째가 아닌 후에 권리를 행사할 수 있는 것이기에 리스크가 큰 것으로 보기 때문이랍니다. 그래서 금리도 이를 반영해서 높게 책정이 되는 것이랍니다. 

또한 이는 기존의 것보단 찾기가 까다로울 수 있습니다. 그렇다라 해서 모든 것이 다 까다로운 것은 아니고, LTV 나 DTI의 규제에 따라서 한도가 결정되기 때문에 이 내에서 진행을 할 수 있을 때의 경우엔 시중의 은행에서 할 수 있답니다. 여기서 LTV는 Loan to Value의 약자이며 현재 거주하고 있는 집 혹은 새롭게 구하려는 아파트와 같은 집을 수단으로 대출을 하려고 할때 집의 자산 가치를 얼마까지로 볼 수 있는가를 의미한답니다. 그리고 DTI는 Debt To Income의 약자로 총부채상환비율을 의미합니다. 즉 부채 원리금이 연간소득에서 차지하는 비중을 말한답니다. 즉, 쉽게 말하자면 연 소득 대비 이자를 감당할 수 있는지를 알아보는 것이랍니다.

그렇다면 후순위아파트담보대출, 언제 쓰면 좋은 것일까요? 보통은 집을 구할 때 자신이 그 돈을 모두 모아서 사는 것보단 은행으로부터 돈을 빌려서 차차 갚아나가는 경우가 많기 때문에 주택보유자는 이미 상품을 이용하고 있을 것이랍니다. 그런데 생활을 하다 보면 딸, 아들의 학비나, 혹은 결혼, 그리고 사업이나 투자와 같은 곳에 쓰일 목돈이 필요한 때가 갑작스럽게 생길 수 있습니다. 그러나 최근에 부동산에 대한 규제가 강화가 되면서 한도가 더 높아져서 새롭게 갈아탈 방법이 쉽지가 않습니다. 이러할 때에 P2P 또는 2금융권에서 후순위아파트담보대출을 받으면 추가로 확보할 수 있기 때문에 유용하게 사용을 할 수 있습니다. 최근에는 LTV가 85%까지 되는 것도 있으니 잘 살펴보고 결정을 하면 좋을 것 같습니다. 또한, 사업자나 프리랜서와 같이 신용도가 낮은 사람들은 돈을 빌리기 어렵거나 한도가 낮을 수 있는데 이를 이용하면 자신이 필요한 한도를 충분히 받을 수도 있답니다.

후순위아파트담보대출은 위와 같은 것 외에 다른 때에도 유용하게 쓰일 수 있습니다. 돈을 빌릴때는 부대 비용도 고려를 해야 됩니다. 금액이 크면 이도 커질수밖에 없답니다. 여기서도 중도상환 수수료를 잘 봐야 됩니다. 이는 약정이 만기 되기 전에 빌린 돈을 갚으면 금융기관이 소비자에게 위약금 성격의 비용을 부과하는 것이랍니다. 기존의 것일 경우에는 10년 넘게 약정을 하는데, 이 때 36개월 내에 갚을 때 이를 비율에 맞춰서 부과한답니다. 이러한 비용 부담때문에 소액이 필요하거나 짧은 기간 내에 갚을 계획이 있는 경우와 같을 때에는 후순위아파트담보대출을 받는 것이 유리할 수 있습니다.

이렇게 후순위아파트담보대출에 관련된 의미와 특징을 알려드렸습니다. 어떤 것을 해야 될지 고민을 하고 있다면 이도 고려해보시길 바랍니다. 어떤 것이든 돈을 빌리기 전에는 자신에게 좋은 선택이 무엇인지 정확하고, 자세하게 파악을 하는 것이 좋은만큼 위의 내용을 숙지를 해서 현명하게 알고 사용을 하셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.

올해도 벌써 절반이 넘어 하반기에 접어들었습니다. 이번 하반기에 무주택 실수요자의 아파트담보대출 혜택을 늘이는 방안과 법정최고금리를 내리는 방안이 시행되는데요 현실적으로 따져보았을때 가장 큰 영향을 받는 부분은 후순위아파트담보대출 부분일것 같습니다. 경제상황이 악화되어 여윳돈이 필요한 사람들이 늘어난 상황 경기부양을 목적으로 유동화를 늘려 저금리 시대가 시작되었습니다. 금리가 낮아진 상황이라 비교적 적은 부담으로 대출을 실행하고 싶지만 생활안정자금 LTV제한이 걸려 한도금액이 부족한 경우, 특히 작년 전세대란이후 아파트후순위담보대출을 이용하는 분들이 늘어났고 이번 법정금리인하 이후 갈아타기를 생각하는 분들도 있을것 같습니다.  

내집마련이 필요한 무주택자나 생활안정자금이 필요한 다주택자나 가장 문제되는 부분이 바로 규제지역 지정입니다. 투기를 막기위한 방안이라고 하지만 현실적으로는 양극화 현상을 더 부추겼을 뿐 아직도 갭투자는 성행하고 있고 LTV제한으로 인해 주택거래가 묶여 초고가주택에 대한 현금거래는 여전히 가능합니다. 어찌되었든 작년 집값 상승이후 후순위아파트담보대출의 필요성은 여전히 높은상황입니다. 자영업자의 어려움은 여전하고 사업자주택담보대출을 필요로 하는 사업자는 여전히 많습니다.

기본적으로 사업자금에는 정부의 규제가 적용되지않습니다. 따라서 개인사업자를 대상으로 자가담보 주담대를 가장 많이 실행하는 저축은행이나 여신금융사의 기준에 따라 LTV가 적용된다고 볼수 있는데요 이러한 기준은 각 지역의 경매낙찰율 낙찰가변화 지역부동산 시세변화 지점보유상황등 수많은 변수에 따라 조정됩니다. 따라서 각 금융사의 조건이 가장 중요하다는것입니다. 이 부분은 가계자금 부분도 마찬가지이긴 합니다. 국토교통부나 금융위원회 금융감독원등 당국의 규제는 최대한도만을 결정할뿐이니까요 실질적으로 금융사에서 해당 법안이나 시행령을 적용해 판매중인 금융상품은 해당금융사의 상황에 따라 조정되는 것은 당연한 것입니다. 특히 1금융권에 속하는 시중은행이 가장 대표적인데요 현재 직장기준이나 소득기준은 매우 빡빡하고 까다로운편입니다. 가계부채가 급격하게 늘어난이후 금융리스크를 줄이기위해 금융당국의 이야기가 있었고 시중은행에서는 신용대출부터 까다로운 조건으로 바뀌기 시작했습니다. 이는 주택담보대출도 마찬가지입니다.

후순위아파트담보대출은 약간 특이한 케이스에 포함됩니다. 2순위 이하의 근저당을 설정하고 담보대출을 실행하는 금융사가 1금융권에서는 찾을수 없기 때문인데요 1금융권에서는 갈아타기방식의 대환대출도 추가자금이 발생하면 부결이 날 확률이 높습니다. 따라서 대부분의 갈아타기로 추가자금을 받는 방식이나 후순위담보대출은 2금융권이나 온라인투자금융업(P2P금융)에서 실행하는것이 일반적입니다. 특히 P2P금융은 사업자금이나 가계자금과 같은 목적자금으로 분류되지않는 용도증빙이 필요없는 일반자금에 속해 LTV나 DSR등의 제한을 받지않는것이 특징입니다.

후순위아파트담보대출이 실행가능한지 확인하는 방법은 아주 간단합니다. 가장먼저 KB부동산의 아파트시세를 참고해서 내 집의 시세를 확인합니다. 시세를 확인하셨으면 각 금융사의 기준에 따라 차이가 있지만 LTV80%이상 생각할수 있습니다. 시세xLTV%를 계산해서 나오는 최대한도금액을 기록해두시고 이후 등기부등본에 기록되어 있는 근저당설정금액을 차감해주시면 후순위아파트담보대출의 한도금액을 알수있게됩니다. 특히 최근에는 집값이 너무 올라가 구매자금에도 후순위나 잔금대출 신용대출을 이용해서 추가대출을 사용하는것이 보편화되었습니다. 

19년도 말부터 바뀐 신용점수책정 방식의 변화로 이제는 2금융권의 상품을 사용해도 신용점수에 큰 영향이 없어진 상황, 2금융권 후순위아파트담보대출 상품들의 가장 큰 걸림돌은 어디에서 어떻게 알아봐야 하는지 막막하다는 부분일것입니다. 위에서도 이야기한것처럼 금융사마다 내부기준이 가장 중요한 만큼 각 금융사의 내부기준을 확인할수 있는 금융전문가의 도움이 꼭 필요한것이 사실입니다. 예고없이 추가되고 있는 부동산 규제에 대응하기 위해서는 나의 조건을 확인한 후에 나에게 맞는 상품을 비교하는 것이 현명하다고 판단됩니다. 부족한 저의 글을 끝까지 읽어주셔서 감사드리며 조금이나마 도움이 되었으면 합니다

 

최근 무주택자들의 내 집 마련 관심이 더욱 증가하고 있습니다. 이는 부동산 시세 폭등 때문인데요. 전 세계적으로 인구 밀집 지역의 집값은 소득 최상위권이 아니라면 금융권의 도움, 즉 주택담보대출 없이 구매하는 것은 불가능에 가까울 정도입니다. 부동산 시세의 급격한 상승으로 인해 부동산 투기세력들을 정부에 대응하기 위해 주택담보 생활 안정자금대출의 약정서를 추가하였는데요. 

과거의 주담대 갈아타기의 한도, 금리와 현재의 주택담보 생활안정자금대출의 한도 금리의 차이점에 대해서 자세히 알아보는 시간을 가져보도록 할께요

먼저 생활안정자금대출에 대해서 간단하게 짚고 넘어가겠습니다. 쉽게 말씀드리자면 생활을 안정하는 곳에 사용 가능한 자금이라고 보시면 되는데요. 과거처럼 주택만 보유하고 있다면 간편하게 주담대 갈아타기를 할 수 있었던 시대와는 달리 현재는 다소 상반된 상황인데요. 이는 부동산 투기를 막기 위한 정책으로 보입니다. 또 최근 부동산 정책에 가장 중요한 사항은 자금용도입니다. 자금 용도를 어기면 여러 가지 불이익을 당할 수 있는데요. 생활안정자금 또한 마찬가지입니다. 주택담보 생활안정자금대출 진행 시 약정서를 작성하게 되는데 약정서에는 위반 시 즉시 환수 3년간 금융거래 정지라는 내용이 포함되어 있습니다. 이를 위반할 경우 다른 금융사에 갈아타기를 문의하셔도 신용 조회를 하시면 위반사항이 뜨기 때문에 주의하셔야 하는 점 꼭 숙지하고 계셔야 해요

다음으로 주택담보 생활안정자금대출의 기준에 대해서 알아볼텐데요 기준은 1년에 1억씩이며 통장에 입금되는 금액이 1억을 넘기지 못한다는 내용인데요. 예를 들어 선순위 금액이 2억을 사용 중이시다면 3억을 실행하여 2억은 상환되고 1억이 입금된다고 보시면 되는데요 이런 기준은 개인이 기준이 아닌 부동산의 기준으로 부동산을 3채 소유중이라면 각각 1억씩으로 총 3억이 진행이 되죠

특히 생활안정자금으로 구매자금이나 전세퇴거자금 등 자금용에도 맞지 않게 사용한다면 위반이 될 수 있습니다. 그렇다면 1년의 1억의 기준은 연도의 기준인지 365일의 기준인지 궁금하신 분들 많으실 텐데요. 이는 금융사마다 이해하는 방식이 조금씩 다릅니다. 예를 들어 2018년 12월 31일에 생활안정자금을 이용하고 2019년 1월 1일에 또 1억이 가능한 금융사가 있는 반면에 2019년 12월 31일에 가능한 금융사도 있는 것 인데요. 현재 부동산 정책의 문제점이기도 하지만 금융사마다 기준이 다르기 때문입니다. 따라서 주택담보 생활안정자금대출을 계획하고 있으신 분들은 이러한 내용을 파악하신 후 진행한다면 불이익은 없을 듯싶습니다.

또 과거의 주담대 갈아타기의 한도와 금리는 현재와 조금 다르다고 볼 수 있는데요 1주택자 한도 기준으로 투기과열지구 LTV 40% 조정지역 LTV 50% 일반지역 LTV 70%입니다. 2주택자 한도 기준으로 투기과열지구 LTV 30% 조정지역 LTV 40% 일반지역 LTV 60%로 해당됩니다. 최근 금융권의 변화를 살펴본다면 LTV 비율에 따른 금리가 차등 적용되고 있습니다. LTV 비율이 낮을수록 금융권에서는 위험이 줄어들기 때문에 금리 또한 많은 혜택을 적용하고 있는데요. 즉 쉽게 말씀드리면 한도를 적게 사용하면 금리는 저렴하고 한도를 많이 사용하시면 금리는 조금 상승한다고 보시면 되는 것이죠.

마지막으로 주택담보 생활안정자금대출의 약정서의 문제점에 대해서 알아보겠습니다.

현재 주택담보 생활안정자금대출의 문제점은 다양한데요 생활안정자금을 진행한 사람의 경우 국토교통부에서 수시로 주택 보유 수 현황을 모니터링 중에 있습니다. 하지만 국토교통부에서 전 국민을 다 모니터링을 할 수 없으므로 이를 각 실행 금융사에 이관하였는데요 여기서 각 금융사의 정책을 이해하는 방식이 다르듯이 모니터링 방법 또한 제각각 이기는합니다. 주택 구매 시 매매 계약서를 미리 제출하면 생활안정자금대출 진행 시 구매자금으로 인정이 가능한 금융사도 존재하고 예를 들어 A라는 사람의 부모님이 생활안정자금을 받아서 현금으로 아들에게 전달했다면 국토부에서 과연 찾아낼 수 있을까요? 만약 찾아내서 문제가 된다면 세대 분리를 하면 문제가 되지 않겠죠 또한 생활안정자금을 받아 전세퇴거자금으로 사용한 후에 새로운 세입자를 구해서 다시 상환하면 아무 문제가 되지않는게 현 정책의 현실이죠 하지만 이러한 양면성을 부동산 투기꾼들이 이용하고 있는 것이 문제점입니다. 부동산 정책을 발표할 때는 큰 효과를 생각했겠지만 큰 의미가 없어 보이는 상황이죠. 연이은 부동산 정책의 발표로 혼란이 가중되고 있는 상황입니다. 이제는 어느 정도 정책을 이해하고 숙지해야 피해를 줄일 수 있는데요. 현재도 정책을 발표하기위해 연구중이고 새로운 규제가 적용된다면 대응하기 힘든게 사실이죠 예고없이 발표되는 규제를 미리 숙지하셔서 대처해야합니다.

부동산과 금융의 변화가 다시 한번 시작되었다. 하반기에도 집값 상승이 멈추지 않으면서 패닉바잉이 다시 일어날 조짐도 보인다. 자가보유 즉 내 집 마련이나 주택구매를 위해 90년대 이전까지는 정책자금이나 보조금과 같은 정부의 역할이나 개인 자산에 기대었다면 90년대 이후부터 금융은 주택매매에 큰 영향을 끼치고 있다. 주택이라는 확실한 담보물로 대출을 실행하는 주택담보대출은 금융사의 입장에서도 리스크가 적고 내 집 마련을 원하는 사람은 얼마든지 있다. 이번 코로나 팬데믹 상황이 닥치고 경기 부양을 목적으로 한 유동화 확보와 초저금리 시대의 시작으로 전 세계적으로 집값은 상승했다. 비단 한국 뿐만의 문제는 아닌데 이처럼 큰 상승 폭을 가지게 된 데는 임대차 3법의 영향이 크다고 할 수밖에 없다.

임대차 2 법인 전월세상한제와 계약갱신청구권이 시행된 지 11개월 지난달 마지막 전·월세 신고제까지 도입되어 이제는 임대차 3법이 모두 적용되고 있다. 다주택자의 주택담보대출을 틀어막고 양도세를 올리고 임대수익을 줄였다. 임대인들은 전셋집보다 월세를 선호하게 될 수밖에 없으며 당연히 전세 임대주택은 줄어들 수 밖에 없어 전세 물량에 불균형이 발생하고 전셋값이 폭등했다. 전셋값의 상승은 아파트 시세를 밀어 올렸으며 무주택 실수요자들의 패닉바잉까지 겹쳐 유례없는 집값 상승이 일어나고 있는 것이 현재 상황이다. 이사 철이 다가오며 전셋값이 오르고 있어 다시 한번 집값 상승이 일어날 것이라는 소식이 들려오고 있어 내 집 마련이 필요한 실수요자들을 중심으로 아파트담보대출 한도와 금리를 체크하고 싶어하는 사람들이 늘어났다.

한도 금리를 확인하고자 할 때 가장 추천되는 것이 바로 담보대출 금리비교 사이트 '모기지마스터'다. 주택담보대출에 포함되는 아파트담보대출 빌라담보대출뿐만이 아니라 비주택담보대출인 오피스텔담보대출까지 집합건물을 대상으로 하는 선순위와 후순위담보대출 전반을 알아볼 수 있는 금리비교 사이트 '모기지마스터'(대표번호 1544-3217)의 도움이 있다면 주택담보대출 한도와 금리를 쉽게 비교할 수 있다.

임대차 3법이 시행된 지 단 11개월 만에 집값이 크게 오른 현재 무주택 실수요자들이 내 집 마련을 하기 위한 어려움은 이루 말할 수 없다. 이에 정부에서는 서민 실수요자 요건을 완화하고 혜택을 늘리고 보금자리론에 초장기 모기지를 도입하는 방안을 내놓았다. 하지만 가장 큰 걸림돌은 가계 부채 관리방안의 차주 단위 DSR 규제와 정부의 총량 관리다. 위에서 이야기한 것과 같이 초저금리 시대에 들어온 이후 꾸준하게 늘어나는 가계 부채를 이제는 조절해야 한다고 정부는 생각하고 있다. 따라서 주택담보대출 잔액부터 은행권의 가계대출 총량 관리를 하고 있으며 개인별 DSR을 적용함으로써 가계 부채가 늘어나는 것을 막으려고 하고 있다. 이렇게 상반된 정책이 동시에 시행되다 보니 혼란은 더욱 커지고 있으며 특히 보금자리론의 초장기모기지의 경우 실수요자들 사이에서는 실효성이 떨어지는 정책이라는 의견이 많다. 아무리 보금자리론의 대출 한도를 높이고 대출 상환 만기를 40년까지 늘려준다고 해도 집값이 치솟으면서 보금자리론을 이용할 수 있는 6억 원 이하 아파트가 줄어들었으며 30년이나 35년 40년까지 기간이 늘어날수록 매달 내야 하는 월 상환금은 줄어들지만 총상 환금부담은 늘어나기 때문이다.

하지만 총량 관리나 차주 단위 DSR은 1금융권인 은행에만 해당하는 사항이다 보니 주택담보대출을 취급하는 상호금융사, 여신금융사, 저축은행, 보험사가 포함된 제2금융권에서 작년 중순과 같은 풍선효과나 특판금리를 다시 한번 노릴 수 있을 것으로 '모기지마스터'(대표번호 1544-3217)의 전문가는 이야기하고 있다. 작년 5월 이후 일제히 금리를 내린 보험사 주택담보대출의 판매량은 잘 알려진 사실이다. 이번 차주 단위 DSR 적용 이후에도 DSR이 적용되는 규제지역 6억 초과 아파트를 대상으로 아파트담보대출을 실행한다고 해도 보험사의 DSR은 여전히 지금과 같은 60%가 적용되고 있다. 개인사업자대출을 주로 취급하는 저축은행도 마찬가지다. 저축은행 사업자대출에 대해서는 일체의 규제가 적용되지 않아 빌라 아파트 주택추가담보대출 실행 시 현재와 같은 기준으로 승인할 수 있다.

최근 한국부동산원에서는 시세 조사의 정확도를 올리기 위해 표본의 숫자를 2배~3배 정도로 확대했다. 결과는 우리가 항상 이야기하던 '시장의 상황과 통계의 차이가 심하다' 라는 것을 반영하고 있다. 특히 서울에는 0.02포인트나 차이가 나고 있어 기존 조사방식에 따라 세워진 정책에 대한 불신도 커지고 있다. 집값 오름세의 중심에는 아파트가 있다. 아파트 경매율도 100%를 넘어가는 등 경매를 통해 내 집 마련을 하는 것도 어려운 일이 되고 있다. 이에 신축 빌라나 오피스텔 매매대출을 통해 내 집 마련을 하려는 사람들이 늘어나고 있으며 특히 1인 가구가 많은 청년층을 중심으로 오피스텔구매가 증가하는 추세다.

주택담보대출은 채권순위에 따라 후순위담보대출, 선순위갈아타기, 주택 형태에 따라 아파트담보대출, 빌라담보대출, 오피스텔담보대출, 자금의 목적에 따라 매매대출, 사업자금대출, 생활안정자금대출 여러 가지 방식으로 나눠진다. 하지만 공통으로 가지고 있는 특징은 상환 기간이 길다는 것이다. 전세퇴거자금대출같은 특수한 경우가 아니라면 적게는 5년 많게는 30년 이상 가지고 가는 경우가 대부분이다. 이렇게 오랜 기간 가지고 가야 하는 주택담보대출은 처음 고를 때부터 신중하게, 여러 가지 변수까지 고려해서 결정해야 하는 것은 선택이 아니라 필수이다. 하지만 이러한 주택담보대출 금리비교 시에 수수료를 요구하거나 선입금, 주민등록번호 같은 개인정보를 요구하는 불법 업체의 사기는 꼭 주의해야 한다. 금리비교 사이트 '모기지마스터'(대표번호 1544-3217)는 주택담보대출뿐만이 아니라 각자의 조건에 따라 1금융권의 시중은행부터 2 금융의 보험사, 저축은행, 캐피탈과 P2P금융까지 필요한 자금을 마련할 수 있는 금리비교 컨설팅을 무료로 진행하고 있다.

작년 고용보험기금 적자가 대량으로 발생했다. 사업자와 근로자가 절반씩 부담하는 고용보험기금의 적자는 개인사업자의 폐업률이나 고용률이 매우 낮다는 것과 같은 이야기와 같다. 마찬가지로 재정 상황이 악화하고 있는 건강보험까지, 이후 예정된 고용보험료인상, 건강보험료인상과 겹쳐 근로자나 개인사업자의 실질소득 감소로 이어질 것으로 보고 있다. 경기가 어렵다 보니 개인사업자대출은 점점 늘어나고 있으며 목돈이 필요한 사업자금을 융통할 수 있는 곳은 보유한 주택을 담보로 개인사업자 주택담보대출을 사용하는 것이 가장 일반적이다. 법인사업자가 아닌 개인사업자의 주택담보대출은 은행권에서 취급하지 않아 주로 2금융권의 저축은행 사업자금대출로 실행한다.

KB부동산의 주택가격통계를 분석해보면 17년 중순 평당 2300만원정도 였던 것이 현재 4300만 원까지 올랐다. 무려 85% 이상의 상승률이다. 수많은 대출 규제와 부동산규제를 진행하는 중에 벌어진 집값 상승이라 더욱더 좋지 않다. 작년 말 시행된 15억 이상 주택담보대출 전면금지와 맞물려 생겨난 부작용에 따른 피해는 여러 가지가 있다. 비교적 금리가 낮은 가계자금대출로 여윳돈을 마련하고 싶은 자영업자는 시세 15억 이상 집에 대한 주택담보대출 제한으로 상대적으로 금리가 높은 사업자대출로 실행해야 하는 경우도 생기고 있다. 현재 집값 상승의 피해를 가장 크게 보고 있는 것은 아이러니하게도 무주택 실수요자와 서민들이다. 자녀들이 자라면서 좀 더 넓은 집이 필요해지는 것은 당연하지만 이사하기 위해 집값을 알아보고 한숨만 나온다. 특히 서울지역 30평대 아파트는 대부분 주택담보대출 금지의 영향을 받아 대출이 불가하고 양도소득세의 문제까지 발목을 잡는다.

가계 부채 증가가 위험 수준에 이른 지금도 어려운 경기가 풀릴 때까지 버티기 위해서 사업자담보대출을 사용하는 자영업자들이 늘어나고 있다. 3월 말 기준 자영업자대출 규모는 831조8000억 원으로 이중 개인사업자대출은 541조 원, 가계대출은 290조8000억 원을 기록했다. 경기가 좋지 않은 만큼 상환 부담이 적은 개인사업자대출이 필요해지는 것은 당연하다. 개인사업자대출을 취급하는 여신사인 캐피탈과 저축은행뿐만이 아니라 온투법으로 이번 달까지 금융권에 등록되고 있는 P2P 금융사와 2순위 이하의 후순위담보대출을 주로 취급하는 후순위전문 금융사들의 이용도 늘어나고 있다. 최근 대부분의 금융사는 주택담보대출뿐만 아니라 아파트담보대출, 빌라담보대출, 후순위담보대출, 신용대출, 무설정아파트론, 자동차담보대출 등을 비대면으로 간단하게 알아볼 수 있는 가조회 시스템을 이용해 전화만으로 대부분 조회 업무를 처리할 수 있다. 금융사 지점에 직접 방문해서 처리하는 것보다 빠르고 간편한 것뿐만 아니라, 한 번에 여러 금융사의 상품을 조회할 수 있는 장점도 가지고 있으며 현재 상황에 필요한 금융컨설팅까지 받아볼 수 있다.

경기 악화로 인한 저금리 상황에서 개인사업자만 아니라 이자 부담을 줄이기 위한 갈아타기를 찾는 사람도 많다. 채권 최고액 기준인 후순위 담보대출과는 다르게 원금 기준으로 계산하는 갈아타기(대환)의 특성상 후순위담보대출보다 한도금액이 상대적으로 많이 나올 수밖에 없다. 따라서 저금리 대체상환 목적이 아닌 추가자금 활용을 위한 용도로도 주택담보대출 갈아타기가 사용되고 있으며, 신용관리 측면에서 신용점수를 상승시키기 위해 이용하는 건도 있다. 이자 부담을 낮추기 위해, 자금이 더 필요해서, 어떤 경우에서나 예외 없이 따져봐야 할 것은 중도 상환 수수료를 포함한 월 상환금액과 총상환금액의 변화다. 단순히 금리를 줄이기 위해서라면 기존과 신규로 구분해 쉽게 비교할 수 있지만, 추가 자금이 필요한 경우는 추가자금으로 사용 가능한 후순위 담보대출이나 아파트담보대출, 신용대출의 금리와 월 상환금을 비교해봐야 하며 신용점수를 위해서라면 점수의 변화와 월 상환금 비교가 필요할 것이다.

7월부터 시행되는 가계 부채 관리방안의 차주단위 DSR관리, 법정 최고금리 인하로 인해 리스크를 싫어하는 금융사의 특성에 따라 프리랜서나 저소득자 또는 소득 확인이 힘든 무직자는 더욱 대출 승인이 힘들어질 것으로 예상된다. 이를 보완하기 위해 금융위원회에서는 다양한 소득추정방식을 추가하고 서민금융을 강화할 예정이라고 한다. 저소득자가 많은 사회초년생이나 청년의 DSR 산정 시에 장래 소득을 인정하는 방식을 도입할 예정이다. 오랜 기간 사용하는 주택담보대출과 같은 장기융자에 대해 미래에 증가할 소득에 대한 부분까지 고려하겠다는 의미다. DSR 규제 적용과 7월 7일에 시행될 법정 최고금리 인하까지 겹쳐 금융사별로 명확한 기준이 정착될 때까지 실무자들 사이에서 많은 혼란이 발생할 것으로 예상된다. 이런 혼란한 상황이 닥치기 전에 추가자금이나 내 집 마련을 위한 무주택자 주택담보대출까지 미리 방법을 마련해두는 것이 좋을 것이다.

경기 악화를 막기 위한 저금리 시대에

금리가 낮아진 이후 일어난 내 집 마련 열풍보다

사업자 담보대출이나 아파트 후순위담보대출과 같은

자금을 마련하기 위한 대출의 수요가 높아졌습니다

규제지역 LTV, DTI 제한을 시작으로

은행권 DSR 40%, 비은행권 DSR 60% 제한

다주택자에 대한 LTV 10% 감소와 같은

부동산규제는 가계자금대출에 포커스가 맞춰져 있습니다

즉 아파트후순위담보대출과 사업자담보대출에 대해서는

LTV 규제가 적용되지 않는다는 것이 중요합니다

사업자담보대출은?

사업목적자금으로서 사업자금용도로 구분되며

2금융권 저축은행을 많이 이용하고 있습니다

비교적 많은 자금이 필요한 사업자담보대출인 만큼

LTV가 높은 2금융권의 금융사를 선호합니다

후순위담보대출은?

아파트구매 또는 자금이 필요해서 담보대출을 받으면

등기부 등본에는 근저당설정이 잡히고 기록되게 됩니다

근저당설정은 순위가 있으며 1순위 설정을 제외한

2순위 이하의 설정은 모두 후순위담보대출로 분류됩니다

즉 1순위로 선설정이 있는 담보물에

2순위 이하로 설정을 하고 담보대출을 하는 것이

후순위담보대출 입니다

또 한 가지의 방식으로 대환(갈아타기)이 있습니다.

선순위 설정 금액을 상환하면서 추가 한도를 받는 방식인데요

일반적으로 중도 상환 수수료가 사라지는 시기에

저금리상품으로 대환을 하거나 추가 한도를 받는 방식으로

후순위담보대출과 같이 자금 마련이 가능합니다

사업자담보대출과 후순위담보대출은

금융사의 선택이 가장 큰 부분을 차지하고 있습니다

각 금융사에서는 대출에 사용하는 잔액이 정해져 있어

집중하고 있는 전문상품이 있으며

금리 혜택을 받을 수 있는 조건도 서로 다릅니다

개인사업자, 간이 사업자, 법인사업자 등등

많은 종류의 사업자가 있고 사업자마다

신청하고 승인 받을 수 있는 상품의 종류부터

지역마다 주택의 형태마다 LTV나 DTI 같은

세부조건은 금융사의 내부기준에 따라 달라집니다

이렇게 금융사마다 서로 다른 조건을 제시하고

금리와 한도 LTV 승인조건 등에 차이점이 있기에 

금융사의 내부기준과 금융소비자의 조건을 비교해

가장 적합한 금융사를 선택하는 데 도움을 주는

금리 비교 서비스가 필요한 이유입니다

금융사를 방문하기도 부담스러운 지금

무료상담으로 내가 원하는 금융사를 안내받고

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오랜 경력을 가진 전문가의 도움을 받는 것이

좋은 조건으로 대출상품을 사용하는 방식입니다

연일 집값이 오르고 있어 불안감이 커지고 주택담보대출에 관한 관심도 그 어느 때 보다 뜨겁다. 무주택자들의 내 집 마련이 목적일 수도 있고 보유한 주택을 대상으로 하는 자가담보대출로 여윳돈을 만들려는 사람들도 있다. 정부는 '하반기 이렇게 달라집니다' 책자를 발행하고 하반기 정책 방향성을 각 부분에 따라 나눠서 공시했다. 그중에 금융에 관련된 내용은 무주택 실수요자 주택담보대출 기준 완화, 법정최고금리 24%에서 20%로 인하, 차주 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 확대적용 3가지가 대표적이다.

-차주 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 확대적용

현재 따라서 가계부채 전체 규모가 급증해 민감도가 높아진 상황에서는 작은 충격도 위기를 촉발하는 요인으로 작동할 수 있다. 따라서 경제 전반의 위험 관리 차원에서 민간부채 전체의 총량 관리와 함께 주택담보대출, 개인사업자대출, 신용대출 등 부문별 총량 관리 목표를 설정해 함께 관리할 필요성을 느껴 '계부 채 관리방안'에 포함되는 총부채원리금상환비율(DSR)을 7월부터 확대 적용한다. 현행기준은 투기과열지구 내 9억 초과 주택을 대상으로 한 주택담보대출 실행 시와 연 소득 8천만 원 이상인 사람이 신용대출 1억 초과일 때 적용되었으나, 이후부터는 규제지역 내 6억 초과 주택을 대상으로 하는 주택담보대출과 소득과 관계없이 신용대출 1억 초과일 때 적용된다. 내년부터는 대출 총량에 따라 DSR이 적용될 것으로 예정되어 있어 아파트와 빌라의 시세가 많이 올라버린 지금 실수요자로 분류되는 청년층이나 신혼부부들은 소득을 기준으로 했을 때 한도가 부족한 경우가 생기기 쉽다 그동안 모아온 자산이나 앞으로 모을 수 있는 자산보다 집값 상승이 더 빨라 아파트담보대출 하나만으로는 내 집 마련이 어렵다는 것이 문제로 다가온다. 이 때문에 그동안 추가대출이나 신용대출까지 동원해 '영끌대출'을 이용해 왔지만, 차주 단위 DSR 확대 이후에는 이마저도 은행권 주택담보대출로는 어려울 것으로 보인다. 금리비교 사이트 모기지마스터의 관계자는 대안으로 보험사주택담보대출을 추천하고 있다. 2금융권에 속한 보험사의 DSR은 1 금융 은행권의 DSR 40%와는 다르게 60%의 DSR이 적용되고, 직장이나 소득에 굉장히 까다로운 은행과 다르게 승인 조건도 비교적 여유로운 데다 작년 5월 이후 보험사 주택담보대출의 금리가 최저금리 부분에서 시중은행과 차이가 없어지고부터 이용자가 늘어나고 있다.

-법정 최고금리 24%에서 20%로 인하

지난 3월 30일 금융당국에 따르면 최고금리 인하를 위한 대부업법·이자제한법 시행령 개정안이 국무회의를 통과했다. 이에 따라 7월 7일부터 금융회사 대출과 사인간 거래 시 적용되는 법정 최고금리가 24%에서 20%로 인하된다. 일부 전문가들은 고금리 대출 시장의 위축으로 인해 저신용자들이 불법 사금융으로 내몰릴 위험성을 이야기 하고 있다. 기본적으로 보수적인 금융사의 특성도 있지만, 기본적으로 조달금리가 높고 대손 위험성이 큰 부분 때문에 저신용자부터 제도권 대출이 막힐 위험이 큰 것도 사실이다. 하지만 한시적으로 고금리 사용자를 대상으로 한 대체상환상품을 내놓고 햇살론의 금리를 조정하는 등 여러 가지 방안을 내놓고 있다. 과거에는 저신용자나 사업자금이 급하게 필요한 사람들이 많이 이용한 것이 고금리 대출이라면 작년에는 '영끌대출'의 하나로 아파트매매대출만으로 부족할때 후순위담보대출을 받거나 종부세 등 보유 주택의 세금인상과 임대차 3법 시행 이후 세입자를 내보내기 위한 전세퇴거자금대출, 즉 전세보증금 반환 목적의 대출을 받을 수 없어 고금리 대출을 이용하는 경우가 많이 보였다고 금리 비교사이트 모기지마스터의 관계자는 이야기한다. 세입자가 퇴거할 주택이 규제지역에 있고 2주택 이상 보유자는 전세금반환대출을 받을 수 없다는 규제가 있어 현재 거주 중인 주택이 매매계약이 되지 않는다면 아파트후순위담보대출을 제외한다면 퇴거 자금 대출을 받을 수 없었기 때문이다. 이러한 전세퇴거자금목적으로 고금리 대출을 이용자들을 중심으로 20% 이하 금리로 낮추려는 움직임이 많아질 것으로 보인다.

-무주택 실수요자 주택담보대출 기준 완화

서민, 무주택 실수요자를 대상으로 하는 주택담보대출 기준이 완화되고 혜택이 증가한다. 기존에 실수요자 기준은 단 11개월 사이에 증가한 주택가격의 급등을 반영하지 못한 것으로 투기과열지구 내 6억 초과 조정대상지역 내 5억 초과 주택에 대해서는 실수요자 요건에 해당하지 않았다. 하지만 현실적인 시세를 반영해 7월 이후부터는 투기과열지구 9억 이하 조정대상지역 8억 이하까지 대상에 포함했고 소득 제한 부분에서도 1천만 원씩의 증가가 이루어져 좀 더 많은 아파트매매대출이나 빌라매매대출에 서민 실수요자 요건이 적용될 것으로 예상된다. 혜택 부분에서는 최대 4억 원의 제한이 있으며 LTV 20% 증가를 기본으로, 투기과열지구 6억 초과 구간과 조정대상지역 5억 초과 구간에 대해서는 10%의 LTV만 적용된다. 마지막으로 DSR 규제가 적용되지 않는 구간에 대해서는 DTI가 기존보다 늘어난 60% 적용된다. 추가로 보금자리론과 같은 정책모기지 주택담보대출 최대한도를 3억6천만 원까지 확대하고, 만기도 40년까지 확대하며 이후 민간 부분에서도 도입될 수 있도록 논의 중이라고 한다.

-규제기준의 변화?

고가주택 기준이 9억 초과에서 변화될 조짐도 보인다. 주택담보대출에서도 9억이라는 고가주택 기준이 적용되고 있다. 하지만 이러한 기준은 13년이나 된 것으로서 올해 서울아파트 중위가가 11억이 넘어버려 현실적이지 못하다는 비판이 많이 있었다. 지금도 투기과열지구 LTV 산정 기준에 9억 초과 20% 15억 초과 주택담보대출 금지가 적용되고 있다. 하지만 집값 불안을 이유로 고가주택 기준이 변경될지는 아직도 미지수다. 이처럼 끊임없는 부동산과 부동산금융의 변화는 우리를 혼란스럽게 한다. 임대차 3법의 실패처럼 앞으로도 정책실패의 부작용이 언제 올지 불안하다는 것. 이번 5월부터 적용되고 있는 오피스텔담보대출에도 최대 LTV 70%가 적용되어 청년층과 1인 가구의 오피스텔 담보대출에 제한이 생겼다. 마찬가지로 아파트의 시세가 연일 신고가를 갱신하면서 신축 빌라를 중심으로 빌라구매도 활발해지고 있어 빌라담보대출의 필요성 역시 높아지고 있다. 금리비교 사이트 모기지마스터에서는 1금융권부터 2금융권에 포함되는 보험사, 상호금융사, 저축은행, 여신사의 모든 상품을 안내해온 경험을 바탕으로 혼란스러운 상황에서도 최선의 금융컨설팅을 진행하고 있어 금융소비자들에게 추천되는 서비스이다.

 

집값 변동과 7월 규제로 주택담보대출 등 금융 혼란 예상 해결책은? 

금리비교 사이트 '모기지마스터'의 관계자는 7월에 시행되는 무주택 실수요자 주택담보대출 혜택 변화, 차주 단위 DSR 규제, 법정 최고금리 인하와 같은 금융시장의 변화에 따라 혼란이 예상된다고 이야기한다. 최근 금융위에서는 현재의 전셋값 오름세에 그치지 않고 전셋값이 더 상승할 것이라고 예상했는지 주택금융공사의 전세금반환보증 가입 한도를 10억 원까지 늘릴 수 있도록 했다. 기존 5억 원에서 7억 원까지 올린 데 이어 추가조치를 시행했다. 전셋값과 집값의 폭등은 이미 예상되어 있었다. 지난 6·17대책에서 재건축아파트 2년 거주 의무화를 7·10대책에서는 다주택자 종부세, 양도세인상과 임대사업자 폐지를 가장 큰 영향을 불러왔던 7·31대책은 계약갱신청구권, 전·월세 상한제, 전·월세 신고제가 포함되어있는 임대차 3법을 내놓으면서 전셋값과 집값은 폭등했는데, 17년 5월부터 20년 5월까지 3년간 오른 전셋값과 집값보다 20년 5월부터 현재까지 오른 폭이 크다.

이러한 모든 현상은 임대주택인 전셋집이 부족해지면서 발생했는데, 전 세계적으로 임대주택의 임대료를 통제하는 법안이 성공한 적이 없었다. 가장 대표적인 것이 독일과 오스트리아의 사례다. 이미 임대료에 제한을 두거나 통제를 하면 집값이 상승하는 예시가 있었다는 것, 한국의 전셋집이라는 제도 때문에 부작용이 더욱 커졌다는 의견도 있다. 집주인인 임대인들은 위에서 이야기한 법안들 때문에 세입자가 있는 임대주택에 실거주 요건으로 들어가는 사례가 늘어났으며 전세보증금 반환대출이나 전세퇴거자금대출을 이용해 세입자의 전세보증금을 반환하고 실거주로 들어가거나 주소만 옮겨놓고 공실로 두는 사례도 있다. 

올해 7월부터 시행되는 3가지 법안에서 자유로운 금융상품은 개인사업자나 법인사업자가 이용하는 사업자대출이 대표적이다. 캐피탈이나 저축은행에서 주로 취급하는 사업자대출은 가계자금대출에 포함되지 않아 규제지역 제한이나, 최대 LTV 제한, DSR 규제를 받지 않는다. 즉 저축은행이나 캐피탈 등 금융사의 내부기준에 따라 최대한도가 결정된다는 것, 따라서 금융사의 선택이 무엇보다 중요하다고 '모기지마스터'의 전문가는 이야기한다. 현실적으로 여신 잔액은 한정되어 있고 금융사마다 집중하는 금융상품은 서로 다른 것이 어찌 보면 당연하다. 하지만 사업자금대출에도 제한은 있다. 주택구매자금으로 유용하는 사례도 있고 사업자금을 받아서 다른 사람에게 빌려주거나 주식과 같은 투자처에 투자하는 예도 있다. 이러한 사례를 방지하기 위해서 사업자금대출은 실행 3개월 이후에 사업자금대출의 사용처를 증빙해야 한다.

집값 상승의 영향을 가장 많이 받은 것은 아파트인데 이렇게 아파트 시세가 계속 상승하는 중이다 보니 내 집 마련을 하기 위해 아파트보다는 빌라나 오피스텔로 방향을 돌리는 사람들이 많아지고 있다. 즉 아파트담보대출 대비 빌라매매대출이나 오피스텔매매대출의 실행 비율이 늘어났다는 것이다. 구매자금의 방식과 분류는 생각보다 다양하다. 무주택 실수요자 주택담보대출, 아파트 분양 시에는 중도금 대출, 잔금이 부족할 때 이용하는 매매잔금대출 등이 있다. 이외에도 주택 시세가 높아짐에 따라 보유자금이 부족한 사람들이 많아져 추가담보대출이 필요한 때도 있다. 추가자금대출을 위해 후순위아파트담보대출, 직장인신용대출, 무설정아파트론, 자동차담보대출 등을 이용하고 있다. 추가 대출이 필요해진 가장 큰 이유는 당연히 앞서 이야기한 집값의 급상승 때문이다.

보유자산이 비교적 적은 청년층을 중심으로 주거용 오피스텔을 구매한 사례가 많이 보인다. 오피스텔은 입주하기 이전에는 사무용과 주거용으로 구분되지 않는다. 이전까지는 단위농협이나 신협 새마을금고와 같은 상호금융에만 비주택담보대출 LTV 70% 제한이 있었으나, 지난 5월 17일 이후 전 금융권을 대상으로 LTV 70% 제한이 생겼다. 하지만 여전히 규제지역 주택담보대출에 대한 LTV나 DSR 제한이 없어 청년층이나 1인 가구의 내집마련수요는 주거용 오피스텔이 여전히 높은 편이다. 비싼 아파트 시세 때문에 신축 빌라를 중심으로 한 빌라구매도 늘어나고 있다. 빌라담보대출이나 빌라매매대출은 2금융권인 보험사를 중심으로 많이 실행되고 있는데, 아파트와 달리 KB부동산의 시세를 기준으로 하지 않기 때문이다. 다가구나 다세대 주택은 감정평가사의 감정을 통해 시세를 산출하고 보험사의 시세판단 기준이 좀 더 유연하여서 높은 시세를 받을 수 있는 것이 가장 큰 이유 중에 하나로 보인다.

생명보험사나 화재보험사의 주택담보대출은 작년 저금리 시대가 시작되면서부터 꾸준한 상승세를 보인다. 이번 7월 시행되는 차주 단위 DSR 규제 이후 1금융권 시중은행이 혼란스러운 상황에도 2금융권인 보험사 상호금융사 캐피탈 저축은행 등은 DSR 60%가 그대로 유지되어 비교적 혼란이 적을 것으로 예상된다. 금리비교 사이트 모기지마스터의 관계자는 "집값이 많이 올라 추가 대출의 필요성이 높아지고 무주택 실수요자 요건이 완화되어 대출 심사에서 높은 LTV가 가능해진 시점이기에 높은 DSR은 큰 장점이 될 수 있다"라고 이야기한다. 또한 주택담보대출 거치기간을 가진 구매자금 상품도 취급하는 보험사가 있어 경제 상황이 좋지 않지만 금리는 낮은 현재 문의하는 사람이 늘어나고 있다.

차주 단위 DSR 적용 이후 가장 우려되는 부분은 구매자금 대출보다 부채가 있는 사람이 급한 일이 생겨 추가대출이 필요한 상황이나 만기일시상환 형식의 담보대출이나 신용대출 연장을 위해 재심사를 할 때이다. 현재 기준으로 연장했지만, 내년에는 좀 더 강화된 기준이 적용되어 연장심사가 반려될 수 있기 때문이다. 신용대출의 DSR 산정 기준일도 현행 10년 기준에서 7년으로 줄어들고 내년부터는 5년으로 다시 줄어들게 된다. 현재 코로나 19로 인한 경제위기와 저금리가 겹쳐 가계 부채가 상당히 많아 가계 부채를 관리한다는 정책 방향은 정상적이다. 하지만 아직 경제가 안정되지 않은 상황에서 한도까지 당겨 사용한 대출이 많아서 차주 단위 DSR 규제가 큰 영향을 줄 수도 있다. 부채 상환 문제로 불법 사금융을 이용하는 상황을 방지하기 위해 '법정 최고금리 인하'에는 서민금융으로 유도한다는 내용도 있다. 2금융권에서 주로 실행되는 정부 지원상품과 P2P금융 대부업권까지의 중금리대출로 대출수요를 흡수하겠다는 것이다.

현재 대한민국에는 대출업무를 수행하는 수많은 여신금융사가 있다. 금융 상황과 여신 잔액 지점보유상황과 지역별 경매율에 따라 수시로 변화하는 금융사의 상황을 비금융권의 개인이 알기는 어렵다. 금융소비자의 관점에서 알기 힘든 정보를 무료상담 한 번으로 알아보고 신용대출과 담보대출 한도, 금리조회를 할 수 있는 금리비교 사이트 '모기지마스터'의 관계자는 대출상품 사용에 가장 중요한 것은 금융사선택이라고 이야기한다. 금융사마다 전문으로 취급하는 대출상품을 파악하고 금융소비자가 원하는 상품에 맞게 금융사를 추천하고 이후 진행 상황을 실시간으로 안내받을 수 있어 대출상품을 이용에 큰 도움이 되고 있다. 7월 법안 발표 이후 현업에 적용되는 과정에서 혼란은 피할 수 없으며, 빠르게 변화하는 금융과 부동산 상황에 대응하기 위해서는 금융전문가의 도움은 필수적이다.

예정되어 있는 금융혼란 금융소비자로서 대처방법은? 

올 하반기 시행이 예고된 규제가 많다. 여신금융 전반에 영향을 주는 차주 단위 DSR 규제, 법정 최고금리 인하로 인해 대출 심사기준이 까다로워질 것을 대비한 중금리대출보완까지 6월부터는 작년 전세대란의 시작이었던 임대차 3법의 마지막 전·월세 신고제까지 예고되어있다. 또한 하반기 금리상승을 예고하는 발표가 있었지만, 실질적으로 COFIX 금리는 0.02포인트 하락하고 기준금리는 동결하는 등 현재의 금융 상황은 종잡을 수가 없다. 이러한 초저금리 시대가 끝날 것이라는 예고에 주택담보대출과 아파트후순위담보대출까지 받아 내 집 마련을 하려는 무주택자, 서민 실수요자들의 마음은 급해지고 있다.

현재 서울, 수도권, 광역시의 아파트 시세는 이미 폭등했다. 저금리 시대에 내 집 마련을 하려는 사람들이 늘어나고 부동산가격이 상승하는 것은 당연하지만, 임대차 3법의 부작용으로 인해 전세보증금반환대출을 이용해 세입자를 내보내고 실거주로 들어가는 임대인이 늘어남에 따라 전셋집 물량은 줄어들었고, 늘어난 다주택자 세금을 감당하려면 전월세상한제로 인해 전세금을 올리기 어려운 전세보다 월세가 유리한 것이 당연해 월세로 전환하는 임대인도 늘어나게 되었다. 전세퇴거자금대출이 어려워 당장 월세로 전환하기 힘든 임대인은 반전세나 전·월세 개념의 임대주택으로 전환한 곳도 적지 않다. 이번 전·월세 신고제도 이전 임대차법 시행 후 부작용과 마찬가지로 전셋값이나 집값이 오를 것이라 예상되어 전셋집을 다시 구하는 것보다 무주택자 주택담보대출을 이용해 내 집 마련을 하려는 사람들이 늘어나고 있는데, 금리비교 사이트 '모기지마스터'의 관계자는 차주별 DSR 규제가 적용된다면 주택담보대출이나 아파트매매대출 실행과 동시에 아파트추가대출과 같은 후순위담보대출이나, 아파트론, 잔금대출, 자동차담보대출등의 신용대출을 실행해 부족한 자금을 마련하는 것이 힘들어질 수도 있다고 이야기한다. 따라서 다가올 7월에 예정되어있는 차주 단위 DSR 이 적용되고 나면 후순위아파트담보대출이나 주택추가담보대출이 힘들 것으로 예상되기에 미리 계약하고 승인을 받아놓으려는 것이다.

이러한 추가 대출이 필요한 원인은 아파트 시세 때문이다 고공행진 중인 아파트 시세에서도 가장 높은 서울의 아파트 가격은 80% 이상이 서민실수요자 요건인 6억을 초과한다. 또한 수도권 대부분 지역이 조정지역으로 묶여있어 최대 LTV 제한도 낮은 편이다 보니 추가 대출의 필요성은 높아지고 있다. 조정지역 주택담보대출의 LTV 제한은 50%이고 서민 실수요자 요건인 부부합산 연 소득 8천만 원 이하, 투기과열지구 6억 이하 조정대상지역 5억 이하의 주택 시세를 만족한다면 추가 LTV 10%를 더 인정받을 수 있다. 최근 이슈가 되었던 서민 실수요자 요건 완화는 서민실수요자 요건 만족 시 추가 LTV를 20%로 늘리는 방안과 함께 서민실수요자 요건을 부부 합산 연 소득 9천만원~1억까지 늘리고 투기과열지구 주택 시세 9억 이하에도 적용되는 방안을 검토 중이다. 하지만 빛 좋은 개살구라는 의견이 지배적인데 이것은 7월 시행될 차주 단위 DSR 관리와 관계가 있다. 주택담보대출 단일상품을 사용해 내 집 마련이 가능한 사람들보다 아파트추가담보대출까지 필요한 사람들이 훨씬 많기 때문이라고 금리비교 사이트 '모기지마스터'의 관계자는 이야기한다.

DSR 규제로 인해 힘들어질 것으로 예상되는 것은 생활안정자금대출이나 만기기한연장을 하는 방식의 대출상품이다. 가계자금대출에 포함되지 않아 규제에 영향이 없는 개인사업자대출과는 다르게 생활안정자금대출과 구매자금대출은 가계자금에 포함되어 모든 규제에 영향을 받기 때문이다. 주택담보대출의 특성상 금액이 많고 장기간 상환하는 것이 보통이라 후순위담보대출이나 추가대출을 통해 생활안정자금을 대출하고자 할 때 규제지역 내 6억 초과 주택을 대상으로 하거나 신용대출 보유액이 1억을 초과한다면 DSR 40%의 규제를 받기 때문에 주택구매 시에 받았던 주택담보대출의 잔액에 따라 심사승인이 거부될 수도 있다. 특히 만기연장형의 상품을 사용하고 있다면 현재는 DSR 기준에 적합하지만, DSR 규제 적용 이후에는 부결이 나서 만기연장이 불가능할 수도 있어 큰 불안을 떠안고 있다. 또한 저신용자와 저소득자들의 대출 심사가 더욱 힘들어질 수 있어 2금융권 중금리대출로 흡수하려는 방안도 마련하고 있다. 

생활 인프라가 좋은 지역은 대부분 대단지 아파트가 있거나 반대로 아파트가 있기에 생활 인프라가 좋은 경우도 있다. 대단지아파트를 계획하면서 단지 근처에 학교나 학원가 생활편의시설을 같이 만들기 때문인데, 집값이 형성되는 지표들을 볼 때 아파트가 빌라나 오피스텔과 같은 집합건물 중에서 가장 높은 시세를 형성하는 것은 당연할 수도 있다. 이런 영향 때문인지 올해 상반기에는 아파트거래보다 빌라나 주거형 오피스텔의 거래가 늘어났다. 특히 오피스텔 담보대출은 비주택담보 대출로 분류되어 LTV의 제한이 없었으나, 기존 상호금융에만 적용되던 비주택담보 대출 LTV 70% 제한을 전 금융권으로 확대하는 방안이 지난 5월17일부터 시행되었다. 하지만 금리비교 사이트 모기지마스터의 관계자는 "오피스텔이 규제지역 내에서도 LTV 70%의 한도를 받는 것은 충분한 장점이 될 수 있다"라고 이야기한다. 최근 도시형생활주택이나 신축 빌라가 많이 생기고 있고 빌라담보대출의 특성상 금융사가 계약한 감정평가사가 어딘가에 따라 시세의 책정에 융통성이 있으며 재감정을 통해 같은 LTV에서도 충분한 한도금액을 확보할 수 있다는 장점이 있다. 빌라담보대출 또한 아파트담보대출과 마찬가지로 DSR 규제에 적용받겠지만 일부 지역을 제외하고는 시세 6억을 초과하는 물건이 상당히 적은 편이기에 차주 단위 DSR 규제 이후에도 영향이 적을 것으로 예상된다.

금융소비자의 측면에서 볼 때 금융사의 선택이 가장 중요한 부분이다. 하지만 금융사의 상품정보는 공개되어 있기보다는 각 금융사의 차이뿐만이 아니라 지점마다 다른 것이 보통, 1금융권 시중은행의 주택담보대출뿐만이 아니라 2금융권 보험사 주택담보대출이나 저축은행 개인사업자대출, 상호금융, 캐피탈 그리고 P2P 금융업법이 시행되면서 금융권으로 등록되기 시작한 P2P금융의 P2P대출과 대부업법에 따라 자금출처나 출자인이 명확한 대부업체까지, 모든 금융상품의 장단점을 따져 안내해줄 전문가가 필요하고 금리비교 사이트 '모기지마스터'는 금융사의 할인상품이나 지점의 전결금리까지 고려해 개인의 상황에 맞는 최적의 금융상품을 찾는 데 큰 도움을 줄 수 있다. 앞으로 큰 변화가 예정되어있는 부동산금융, 중금리대출, 신용상품까지 정보의 혼란은 피할 수 없다. 여러 가지 정보가 혼재되어 어느 것이 정확한 내용인지 확인하기 어려울 때 무료상담으로 금융사의 정보를 확인하고 선택하는 데 도움을 받을 수가 있는 금리비교 서비스의 이용은 충분히 고려해볼 만 하다.

최근에는 구매자금에도 후순위가 많이 필요해진 상황입니다. 규제지역 지정으로 LTV가 많이 내려갔고 아파트시세는 올라가 보유자금이 부족하지만 지금과 같은 저금리 시대가 언제 다시올지 모르기 때문에 저금리일때 내집마련을 하고 싶은 이유일거라고 생각합니다. 대부분 이러한 경우에는 보금자리론과 같은 정부상품이나 시중은행에서는 취급이 힘든 단점이 있습니다. 또한 같은 가계자금에 포함되는 생활안정자금도 마찬가지로 규제지역 LTV가 적용되기에 후순위 아파트추가담보대출에 여러가지 제한을 신경써야합니다. 가계자금에 포함되지않는 개인사업자대출은 LTV에 제한은 없습니다. 2금융권이 저축은행에서 취급하고 있고 LTV95%이상의 상품도 있으며 일반적으로 사업자들이 사업자금을 융통할때 많이 사용되고 있습니다. 이번 코로나 사태에 개인사업자나 소상공인들이 어려운 상황에서 사업자대출이 대폭 늘어난것으로 확인되었기도 하구요 최근에는 임대사업자의 대출이 막히고 사업자금으로 주택을 구매하는것에 대한 규제와 감시가 더욱 강화되어 구매자금으로 사용하게 되면 즉시 환수조치가 이루어집니다.

위에서 이야기한것들과같이 가계자금이나 사업자금모든 부분에서 후순위 아파트추가담보대출이 필요할때가 있는데요 후순위 한도가 얼마나 가능한지http://는 많은 사항을 고려해야 하지만 간단하게 대충이나마 계산해볼수 있습니다. 금융사에서 기준으로 두고 있는 아파트 시세는 KB부동산의 아파트시세를 이용하는데요 90년대에 주택은행과 국민은행이 합병되면서 해당 업무가 KB로 이전된 결과입니다. 매주 금요일마다 아파트시세를 업데이트 하고 있으며 대부분의 아파트시세가 등록되어있습니다. 아파트가 아닌 빌라나 오피스텔 다세대주택의 경우에는 국토교통부 실거래가 시스템에서 대략적인 시세를 확인할수 있습니다. 아파트나 빌라의 시세를 알았다면 내가 있는 지역의 LTV를 알아야 합니다. 최근에는 대부분 규제지역내에 살고있기에 투기과열지구 40% 조정지역 50% 2주택이상의 다주택자라면 -10% 서민실수요자 조건을 만족한다면 +10%로 계산합니다. 추가적으로 9억이상 주택이라면 초과분에 대해서 -20%를 적용하고 투기과열지구 15억이상 주택은 주택담보대출 금지조치가 걸려있습니다.

시세와 LTV를 알아보았다면 시세에 LTV를 곱하면 최대한도금액이 나오게 됩니다. 일단 한도금액을 기억해두시고 기존에 가지고 있는 주택담보대출이 있다면 등기부등본상에 기재되어있는 설정금액을 알아야합니다. 설정금액은 원금의 110%~130%정도로 설정되고 대부업체같은 경우는 150%까지 설정하기도 하는데요 대부분 120%의 설정을 사용합니다. 원금 1억이라면 등록된 채권설정금액은 1억2천이 되는 방식인데요 위에 계산한 한도금액에서 설정금액을 차감한 금액이 후순위 추가대출 한도가 되는 것입니다. 후순위 담보대출방식 말고도 대환방식으로 갈아타면서 추가자금을 받는 방식도 있는데요 이러한 방식은 한도금액에서 설정금액이 아닌 원금을 차감하는 방식이라 한도부분에서 약간은더 유리한 방식입니다.

하지만 가장 중요한것은 2금융권 아파트추가담보대출은 시중은행 지점처럼 접근성이 좋지않습니다. 내 조건에서 가장 좋은 상품을 찾아보아도 우리 지역에 해당지점이 없을수도 있습니다. 또한 금융사마다 가지는 지역별 한도나 DSR기준 각지점의 전결금리 차주의 신용평점등 실제 심사과정에서는 좀더 복합적이고 다양한 조건을 고려해야 합니다. 이런 부분은 전문가와의 상담을 통해 물건지 정보와 개인신용부분을 가지고 가조회를 통해 빠르게 한도와 금리를 확인 해볼수 있습니다.

여러 가지 매체를 통해 백신 소식이 전해지며 고삐가 풀리면서 다시 코로나 감염병 3차 위기가 시작되었습니다. 이미 수차례 반복적으로 가해진 경제적 타격이 상당하고 이런 경제 상황 속 모든 국민이 힘들지만 개인사업자 자영업자분들의 부담은 상상을 할 수 없을 정도일 것인데요 개인사업자대출을 알아보는 분들이 많이 늘어난 것도 당연한 순서입니다. 가장 큰 문제를 떠안고 있는 분들은 이제 막 창업한 사업주들일 것입니다. 창업비용으로 받은 대출도 있을 것이고 익숙하지 않은 사업장 운영에 소모되는 비용도 있을 텐데 코로나 감염병 사태로 자금 부족 현상이 더욱 심해졌다는 점입니다. 따라서 자금이 필요한 개인사업자들은 기존보다 많은 금액의 개인사업자대출을 필요로 하고 있습니다.

개인사업자대출에 대해 대부분의 금융사에서 공통적으로 적용되고 있는 기본사항부터 하나씩 차근차근 알아보겠습니다.

개인사업자대출이라는 이름 그대로 사업자가 사업을 운영한 지 3개월 이상 되어야 하는데 사업자등록증에 있는 사업개시일 기준으로 3개월 이상의 기간이 필요한 것이 일반적입니다. 추가적으로 매출이 확인되어야 하고 사업장이 있어야 하지만 사업장의 경우에는 사업자등록증이 있다면 당연히 사업장이 있겠죠? 또한 국세나 지방세의 납부에 연체가 없어야 합니다. 하지만 신규사업자 대출 같은 다른 형태의 대출방식도 일부 금융사에서 찾아볼 수 있고 사업 운영 기간이 길다거나 재무제표의 상태가 좋은 편이라면 우대를 받을 수도 있으며 지방세와 국세 체납액을 처리하고 잔액을 가용자금으로 받는 개인사업자대출도 찾아볼 수가 있는 등 각 금융사의 상품에 따라 혜택을 받을 수가 있는 부분도 꼼꼼하게 확인을 해보셔야 합니다. 

주택, 빌라나 아파트를 대상으로 하는 담보대출이 아니더라도 여러 가지 상품을 같이 알아보는 것이 중요합니다. 특히 최근에는 신용대출에 해당하는 무설정아파트론이나 자동차 담보대출의 경우에도 기준금리가 매우 낮은 편이라 가산금리가 작은 상품일 때 후순위 담보대출이나 갈아타기보다 저금리로 대출이 가능한 일도 있어 최대한 많은 금융상품을 취급하는 곳에 문의해 볼 필요성이 있습니다. 특히 사업자분들이 세입자가 있는 주택의 LTV가 여유 있어 해당 주택을 대상으로 사업자금을 확보하고 싶어 대출을 알아보더라도 세입자의 동의가 필요합니다. 하지만 무설정아파트론으로 무담보 신용대출형식으로 여유자금을 확보하는 방식이 가장 좋은 방법으로 추천되고 있습니다. 자동차도 마찬가지로 자동차에 등기설정을 하지만 자동차의 중고가와는 별개로 소득에 따라 한도가 결정되고 신용에 따라 금리가 결정되는 신용대출과 같은 방식으로 진행되는 신용대출에 좀 더 가까운 방식입니다. 

최근에는 늘어가는 가계 부채가 부담이 된 정부의 정책으로 소득 관련 규제가 까다로워져 사업자 소득을 깐깐하게 보기 시작했고 금융사에서도 지역별로 LTV를 조정하는 등 저금리 상품의 리스크를 줄이려는 모습도 나타나고 있습니다. 이렇게 빡빡한 소득 증빙 방식은 기본적인 소득금액증명원부터 부가세와 지역 의료보험 납부 내역 등 다양한 방식으로 증명할 수 있습니다. 일반적으로 부가세 기준으로 소득산정을 많이 하시는데 부가세 기준의 소득 확인방식은 소득금액이 상대적으로 많이 나오지 않아 신용카드 사용내역이나 의료보험납부를 기준으로 삼아 개인사업자대출을 실행하는 것이 보통입니다. 현재와 같이 자금이 메마른 시점에서 가장 문젯거리가 되는 점은 유동성입니다. 자재 대금이나 운영자금직원들의 급여같이 어느 정도의 여유자금이 있어야 사업이 부드럽게 흘러가게 되는데 갑자기 자금 유동이 막힌다면 흑자 부도가 나는 상황이 벌어질 수도 있습니다. 이런 상황을 대비하고자 자금이 들어오는 날에 상환할 수 있는 만기일시 상환방식이나 코로나 감염병 사태가 끝날 때까지 상환금의 부담을 줄일 수 있는 거치 기간이 있는 상품을 이용하는 것이 도움이 될 때도 있습니다.

○ 내 집 마련을 위한 주택담보대출 지금일까 나중일까?

청년 신혼부부 서민실수요자 무주택자들을 대상으로 하는 LTV 규제 완화에 관한 이야기가 오가고 있다. 실수요자들을 대상으로 담보인정비율인 LTV를 70%까지 완화하고 서민실수요자 요건을 20%까지 늘려 무주택 서민 실수요자에 해당한다면 LTV 90%까지의 주택담보대출을 실행할 수 있게 하겠다는 것이다. 하지만 여기에는 맹점이 있다. 올 7월부터 시행되는 차주 단위 DSR 제한인데 가계 부채가 자꾸 늘어나는 것이 부담스러운 정부는 총부채원리금상환비율(DSR)에 맞게 대출을 실행해서 금융사와 차주의 금융 건전성을 확보하겠다는 취지다. 

차주 단위 DSR 적용의 내용은 올해 7월부터는 규제지역 내 6억 초과 주택을 대상으로 DSR 40%를 적용하고 보유 신용대출이 1억을 초과한다면 마찬가지로 DSR 40%를 적용한다 신용대출의 DSR 산정 시 기존에는 상환 기간의 기준을 10년으로 두었지만 상환 기간의 기준을 5년으로 줄이겠다는 내용도 있다. 결국 LTV 규제가 완화되더라도 투기과열지구 조정지역대상에 포함되지 않거나 6억 이하의 주택담보대출에 대해서만 대출한도가 늘어난다고 볼 수 있다는 것이다. 현재 서울의 아파트 시세를 볼 때 6억 이상의 아파트가 80% 이상이다. 즉 차주 단위 DSR 시행 이후에는 연 소득이 높지 않으면 무주택 실수요자라도 내 집 마련 대출이 힘들다는 것이다. 

물론 집값이 싼 곳에 내 집 마련을 하는 방법도 있다. 하지만 아파트 빌라 주택의 시세가 비싼 곳은 주변의 생활 인프라나 교육여건 교통 편의성이 보장되어 있기에 비싼 것이다 무주택자도 집을 구매할 때 이후 투자가치를 따지는 것은 당연하다. 어느 누가 집값이 떨어질 곳에 내 집 마련을 하고자 할까?

○ 규제지역에서 내 집 마련에 어떤 주택담보대출 상품을 사용해야 할까?

서울과 수도권 지역에서 아파트를 구매하기 위해 모든 수단을 동원해서 구매하는 영끌은 당연한 일이 되었다. 정부에서는 투기를 잡고 인구를 분산시키고 싶은 마음이겠지만 실수요자들이 집을 사기 위해 직장을 옮기거나, 출퇴근 시간을 두세 시간씩 감당할 사람이 있을까? 아이들을 키우기 위해서라도 직장 근처나 인프라가 좋은 곳에 집을 얻어야 하는 건 당연하다. "여기는 규제지역이라 집 구하기 힘들고 비싸니까 다른 지역으로 이사하자"라고 생각하는 사람들은 없다. 결국 모든 방법을 동원해서라도 지금 같은 초저금리에서 직장이 가깝고 좋은 곳에 내 집 마련을 하고 싶으니 패닉바잉이 터진 것이다. 중요한 문제는 어느 금융사에 어떤 주택담보대출, 아파트담보대출, 빌라담보대출, 후순위담보대출 상품이 있는지 알아야 사용할 수 있다는 것은 당연한 이야기, 무직자나 무소득자도 진행이 가능한 금융사의 정보를 구하고 내 조건에 맞춰 한도와 금리를 파악하는 것은 매우 중요하다고 금리비교 사이트 모기지마스터의 관계자는 이야기한다. 

○ 대출을 실행하기 전에 따져봐야 할 것들은?

주택담보대출이나 아파트담보대출은 내 집 마련을 위해서만 사용되는 것은 아니다. 코로나 이후로 생활안정자금대출이나  사업자금대출을 필요로 하는 사람은 꾸준히 늘어나고 있다. 생활안정자금이나 사업자금과같은 자가 담보대출은 대부분이 갈아타기 방식의 대환대출이나 후순위담보대출로 실행하는 것이 대부분이다. 일반적으로 가장 접근성이 좋은 1금융권 시중은행에서는 아파트후순위담보대출이나 개인사업자대출과같은 상품을 취급하지 않는다. 2금융권이나 P2P금융을 이용하고자 해도 접근성이 좋지 않아 개인의 조건에 따라 금리와 한도를 비교하고 적합한 상품을 추천하는 금리비교 사이트 모기지마스터를 이용하는 사람들이 늘어나고 있다. 다년간 관련 업무를 처리해온 경험을 바탕으로 빠르게 변화하는 금융 상황에 따라 각 지점이 가지고 있는 전결금리나 주택담보대출잔액등을 파악해서 적합한 상품을 안내하는 서비스이다.

모기지마스터의 모든 서비스는 비대면으로 진행되고 있으며 직장인신용대출 시중은행부터 제2금융권 P2P금융의 주택담보대출 아파트담보대출 빌라담보대출 오피스텔담보대출 후순위담보대출 전세퇴거자금대출 뿐만이 아니라 신용대출에 포함되는 무설정아파트론이나 무설정하우스론 잔금대출까지 필요한 상품을 한꺼번에 확인할 수 있는 장점이 있다. 한도와 금리를 확인하는 과정에서 요구하는 개인정보도 없으며 신용조회가 발생하지 않아 신용점수에 영향이 없이 가조회로 한도와 금리를 확인할 수 있다. 특히 담보처럼 이용할 수 있는 자동차담보대출 차량담보대출 중고차담보대출등 이러한 상품 모두 모기지마스터의 금리비교 서비스는 언택트 시대를 맞아 점점 더 많은 사람이 이용할 것으로 보인다.

최근 2금융권의 이미지는 많이 좋아졌지만 아직까지도 꺼려하는 분위기가 있습니다. 80~90년대 협동조합들의 비리부터 해서 그동안 판매하던 상품이 대부분 중금리 상품이상만 취급해오던것 때문인데요 하지만 주택담보대출 수요가 늘어나면서 주택담보대출 상품을 판매하기 시작했고 신용점수반영에서 금융권의 제한이 사라지면서 본격적으로 저금리 상품을 취급하고 있습니다. 특히 2금융권 보험사 주택담보대출과 저축은행이나 캐피탈의 추가대출 상품은 패닉바잉, 내집마련붐에 맞물려 사용자가 점점 늘어나고 있는데요 오늘은 이러한 2금융권 보험사 주택담보대출 상품부터 추가대출 상품을 이용해서 내집마련을 하기위해 어떤것을 알아봐야 하는지 이야기 해보겠습니다.

신용점수 반영 부분을 자세히 이야기 해보자면 신용점수와 신용등급은 부채가 발생하고 상환부담이 생기면 신용점수가 내려가는 방식입니다. 따라서 모든대출상품을 실행하거나 카드의 리볼빙 기능만을 사용해서 신용점수에 영향이 갈수있는데요 기존에는 같은 금액과 같은금리의 상품을 사용하더라도 금융권에 따라 차감되는 신용점수가 달랐습니다. 예를들어 3.3%의 신용대출 5천을 1금융권에서 받았을때 10점이 차감된다면 3.3%의 신용대출 5천을 2금융권에서 받았다면 20점이 차감되는 식이었습니다. 하지만 신용점수의 기본적인 전제가 상환부담이 늘어나면 신용도가 떨어진다는 것인데 같은금리 같은금액을 사용하는데 신용점수가 더 많이 차감되는것은 잘못된 일이라는 판단하에 2019년 10월부터 금융권별 차이가 없어졌습니다.

위에서 이야기한것과 같이 작년 5월부터 초저금리 시대가 시작되었는데요 저금리 시대가 시작되면 사용하는방식은 서로다르지만 대출수요가 크게 늘어납니다. 이렇게 대출 수요가 늘어날것을 예상한 보험사는 5월부터 가산금리까지 내리고 은행과 비슷한 금리를 유지하자 심사가 비교적 유연하고 DSR한도가 비교적 높은 보험사 주택담보대출을 사용하는 사람들이 크게 늘어났습니다. 가장 유리한 부분은 고정금리 주택담보대출을 기준으로 보았을때는 보험사의 상품이 저금리가 더 많은 편입니다. 금리인상의 부담이 있는 지금 고정금리 상품을 찾는 사람들이 늘어나고 있는것도 영향을 주고 있습니다. 이외에도 2금융권에 속하는 보험사나 저축은행 캐피탈은 DSR부분부터 추가대출의 유연성까지 가지고있어 심사가 매우 까다로운 시중은행보다 한도부분에서까지 유리하다는것이 핵심입니다. 

하지만 이렇게 상품이 좋은 2금융권에도 문제는 있는데요 바로 접근성입니다. 시중은행처럼 도시나 시골을 가리지않고 곳곳에 지점이 있는것이 아니라 수도권이나 광역시 도시에 지점이 집중되어 있고 인력도 상대적으로 적은편이라 대출을 위해 한도와 금리를 조회하는것부터가 어렵습니다. 이런 부분을 해결할수 있는것이 금리비교 사이트를 이용한 한도 금리 조회인데요 무료상담 한번으로 가능한 모든 금융사의 상품을 찾아보고 신용점수에 영향이 없는 가조회로 한도와 금리를 파악해 대출진행후 자금계획까지 알아볼수있습니다. 금리비교 사이트를 이용하는 사람들이 늘어나는것은 당연하다고도 볼수있습니다. 

정부가 주도하는 부동산 정책의 계속된 변화로 내 집 마련을 위해 주택담보대출이나 아파트담보대출을 받으려는 사람들이 큰 혼란을 겪고 있다. 금융시장이 빠르게 변화하면서 금리와 한도에 영향이 생기고, 주택담보대출이나 아파트담보대출 매매대출등을 실행하려는 금융소비자의 혼란이 가중되고 있다. 이번 정부 발표에 따르면 오피스텔이나 토지와 같은 비주택담보대출의 LTV규제를 월요일부터 실시했고, 올 7월부터는 차주별 DSR 기준이 적용되고 매년 강화될 예정이다. 7월로 생각하고 있었던 비주택담보대출 규제가 갑작스럽게 시행되면서 아파트시세의 고공행진에 빌라나 오피스텔로 시선을 돌려 내집마련을 하려던 서민들에게는 큰 영향이 갈 수밖에 없는 상황이다.

이미 인플레이션율이 2.1%를 넘어섰다. 한해 소비자물가의 기준이 되는 인플레이션율이 한국은행의 기준인 2%를 넘어섰다는 것으로 1금융권인 시중은행부터 2금융권 보험사 저축은행 캐피탈 등 모든 금융사의 금리가 오름세로 돌아설 것이라고 보는것이다. 무주택자 주택담보대출이나 구매자금대출을 계획하고 있던 서민들의 마음은 조급해지고 있다. 단 1%의 금리 인상만으로도 변동금리를 사용하고 있는 금융소비자의 부담은 적잖게 늘어난다. 3억의 대출을 30년 원리금 상환방식으로 받은 사람은 금리 1%가 오른다면 월 상환액이 16만 원 이상 증가하고 연간상환액이 200만 원 이상 늘어나게 된다. 이러한 이유로 주택담보대출 고정금리 상품을 이용하려는 사람들이 늘어나고 있다고 금리비교 사이트 '모기지마스터'의 관계자는 이야기한다.

한도 부분에서도 많은 변화가 있을 예정이다. 정부에서는 이번 7월부터 시작해 매년 7월마다 한 단계씩 차주를 기준으로 한 DSR 규제를 강화한다. DSR은 연간 총부채원리금상환액을 연 소득으로 나눈 값이다. 차주의 DSR이 높을수록 대출한도가 적어진다. 금융위원회 발표자료에서 꾸준히 이야기 하는 내용은 '소득에 맞는 부채'다. 하지만 현재 대한민국의 주택 시세를 본다면 이야기는 달라진다. 내 집 마련을 위한 주택담보대출과 신용대출을 일반적인 소득으로 감당하기 힘든것이 현실, 보도자료에서 보여주는 시행전후 대출금액 변화의 사례는 연 소득 8천만 원을 기준으로 주택담보대출 한도를 보여주고 있어 현실적이지 못하다는 비판이 많다.

이번 7월부터 적용되는 DSR 규제는, 규제지역 내 6억 이상의 아파트나 빌라 오피스텔을 담보로 대출을 실행할 때 DSR 40%가 적용된다. 보유한 신용대출이 1억을 초과한다면 마찬가지로 40%의 DSR이 적용된다. 이처럼 주택담보대출이나 신용대출을 따로 보았을 때는 문제가 없지만 이미 신용대출 부채를 가지고 있는 사람이 내 집 마련을 하기 위해서 아파트담보대출을 받는다고 한다면 DSR에 제한이 생겨 한도가 줄어들 수 밖에 없다. 마찬가지로 주택담보대출 부채를 가지고 있는 사람이 추가자금대출이 필요해 후순위담보대출이나 무설정아파트론과같은 신용대출을 이용하기 어렵다. 이렇게 혼란스러운 상황이지만 초저금리 시대가 끝나기전에 내 집 마련, 이자 부담을 줄이기 위한 저금리대환이나 생활안정자금, 사업자금을 받기위한 아파트후순위담보대출 까지 여러가지 담보대출이나 신용대출을 위해 금융권을 찾는 사람들은 여전히 많다. 2금융권은 DSR부분에서 아직까지는 이점을 가지고있고 작년 초저금리가 시작된후 가산금리를 낮추고 금리에서도 경쟁력을 확보한 보험사 주택담보대출은 많은 사람들이 이용하고 있는 추세다.

차주별 DSR규제가 적용되기전 영끌대출을 이용해 내집마련을 하려는 사람들이 늘어나면서 서울이 아닌 수도권으로 규제적용전에 매매대출을 실행하려는 움직임이 많이 일어나고 있다. 규제지역의 LTV는 최대 50%까지 제한되어있지만 주택과 아파트 빌라시세는 교통이 좋아 출퇴근하기 좋은 지역이나 학교나 학원가가 있어 아이들을 키우기 좋은 지역은 당연히 비쌀수 밖에 없다. 이처럼 비싼지역에 내집마련을 해야하는 아이들을 키우는 가정이나 수도권의 사람들은 신용대출이나 잔금대출과같은 추가대출이나 후순위담보대출이 필요하지만 금융사의 내규에 따른 한도 금리는 해당 금융사에 조회를 해야 알수있는데 1금융권 시중은행부터 2금융권까지 모든 금융사 지점을 일일이 찾아다니며 내 조건에 맞는 상품을 찾아보는것은 현실적으로 어려움이 있다. 하지만 주택담보대출 금리비교 사이트 모기지마스터에서는 각 금융사의 한도 금리를 확인하고 잔금대출이나 후순위담보대출 P2P금융과 같은 추가대출 여부도 한번에 확인할수있어 이용자가 점점 늘어나고 있다.

아파트나 빌라 오피스텔을 담보로 사업자금을 융통하는 사업자대출은 상대적으로 금액이 적은 생활자금대출과는 대조적으로, 자재비용이나 선계약금등 큰 금액이 필요하다. 주로 저축은행의 사업자대출을 이용해 대환대출을 하거나, 후순위 담보대출을 이용해 자금을 융통한다. 일반적으로 저축은행 사업자대출을 실행하기 위해서는 사업자등록증을 소유한 사업자가 자신의 사업장에서 매출이 발생해야하고, 세금도 정상적으로 납부하고 있으며 재무제표에 이상이 없어야 한다고 막연하게 알고 있지만. 금융사마다 제시하는 사업자대출의 조건은 제각각이다. 필요한 자금의 용도가 밀린 세금이라면 세금을 상환하면서 추가자금을 받는 상품이 있는가 하면, 온라인매장을 가진 사업자의 경우에는 사업장이 주택인 경우도 있어 이러한 온라인사업자를 대상으로 한 상품도 존재한다. 자세한 조건이나 금리 한도에 대한 내용은 각 금융사마다 알아봐야 한다. 

주택담보대출은 채권순위에 따라 후순위담보대출, 선순위갈아타기, 주택 형태에 따라 아파트담보대출, 빌라담보대출, 오피스텔담보대출, 자금의 목적에 따라 매매대출, 사업자금대출, 생활안정자금대출 여러 가지 방식으로 나눠진다. 공통으로 가지고 있는 특징은 상환 기간이 길다는것인데 전세보증금반환대출과 같은 특수한 경우가 아니라면 적게는 5년 많게는 30년 이상 가지고 가는 경우가 대부분이다. 이렇게 오랜 기간 가지고 가야 하는 주택담보대출은 신중하게, 여러 가지 변수까지 고려해서 선택해야 하는 것은 당연하다. 구매자금이나 생활자금 뿐만이 아니라 사업자금대출에도 제1금융권인 시중은행부터 제2금융권인 보험사, 저축은행, 협동조합 그리고 최근 금융권에 정식으로 등록된 P2P금융까지 모든 금융사의 상품을 한 번에 비교하고 분석해볼 수 있는 금리비교 사이트 모기지마스터의 금융 컨설팅을 이용한다면 부족한 시간을 절약할수 있다. 마지막으로 주택담보대출 상담을 진행하면서 선입금이나 불법 수수료를 요구하거나, 주민등록번호와 같은 개인정보를 요구하는 불법업체나 사기는 꼭 주의해야 한다.

금융위원회에서는 7월부터 전 규제지역에 있는 6억 초과 주택에 대한 주택담보대출과 1억을 초과하는 신용대출 부채를 가지고 있다면 DSR(총부채원리금상환비율) 40%를 적용하고, 아파트나 빌라에 적용되던 주택담보대출 LTV 제한을 상가주택이나 오피스텔 등 비주택담보 대출에도 적용하겠다고 발표했다. 규제지역 추가발표와 15억 이상 아파트 담보대출 금지가 포함된 작년 12월 발표 이후 처음 나온 규제다. 투기과열지구 9억 초과 주택에 대한 담보대출 취급 시, 연 소득 8천만원초과 차주가 신용대출 1억초과시 적용되던 현행 DSR 규제보다 한층 강화된 규제다. 장기적으로 보았을 때 상환능력 안에서 대출을 실행하는 방식을 정착시키고, 금융사의 건전성을 올리는 방안으로 보이지만 현실적으로는 저금리 시대에 늘어난 가계대출을 줄이겠다는 것이다.

특히 가장 큰 변화가 올 것으로 예상되는 내용은 신용대출의 만기산정 기준이다. 작년 세계 경제 침체로 초저금리 시대에 접어들고 주택담보대출에 규제가 강화된 탓에 규제가 적은 신용대출로 풍선효과가 발생했다는 것이다 이 기간에 금융사의 취급 경쟁으로 고소득자의 1억 이상 고액신용대출이 빈번하게 실행되었던 영향도 있어 오는 7월부터 신용대출의 DSR산정만기를 10년에서 7년으로 줄이고 내년 7월부터는 5년으로 줄인다는 내용이다. 하지만 문제는 아직 남아있다. DSR이라는 것은 총부채원리금상환비율이다. 즉 주택담보대출이나 후순위아파트담보대출 신용대출 모든 부채를 통합해서 원리금을 산정한다는 것이다. 즉 7월 이후에는 신용대출을 많이 사용하고 있다면 주택담보대출에도 영향이 갈 수 있고 반대의 경우도 마찬가지라고 금리비교 사이트 모기지 마스터의 관계자는 이야기한다. 금융위원회 배포 자료에서는 대부분의 신용대출이나 아파트 담보대출의 상환 기간을 현실적으로 맞추겠다는 의도로 적혀있지만 결과적으로 본다면 늘어난 가계대출에 제동을 하는 방식일 뿐이다.

대한민국은 아직 코로나 19가 진정되지 않아 사업자금대출이나 가계자금대출이 필요한 사람은 여전히 많다. 그래서 지금 당장보다는 어느 정도 경기가 좋아진 후에 가계대출을 조이는 것이 좋지 않을까 하는 의견도 있다. 또한 많이 늘어난 실직자나 무직자 또는 소득파악이 어려운 프리랜서나 현금수령자들이 이번 규제로 인해 심사 자체가 불가능해지는 상황을 막고자 소득 추정방식 중 인정소득의 범위를 늘리는 방향으로 대안을 마련했다. 관련 자료에서는 월 50만 원의 노령연금을 받는 퇴직자는 연 소득 600만 원 국민연금 20만 원을 내는 실직자는 2500만 원의 추정소득을 인정하며 주부도 연 1500만 원 정도의 신용카드 사용내역이 있다면 연 소득 3000만 원의 추정소득을 발생시킬 수 있다고 한다. 이러한 추정소득 인정은 기존에도 2금융권에서 사용되고 있는 방식을 확대한 것이다. 

마지막으로 비주택담보 대출(상가주택 토지 오피스텔)에 대한 LTV 규제를 시행하겠다는 것인데 기존에는 상호금융권에만 적용되던 방식이다. 특히 이번 LH 사태 때문에 토지 관련 대출의 규제가 필요하다고 느낀 것, 하지만 이 부분도 부정적인 영향이 없는 것은 아니다. 단독가구 대부분을 차지하는 청년층이나 사회초년생들은 오피스텔을 주로 사용하는데 LTV 규제가 적용되면 아파트 시세 상승으로 아파트보다는 빌라, 빌라담보대출로 빌라를 구매하는 것 보다는 규제지역 LTV가 적용되지 않는 오피스텔로 몰리던 청년들의 주거 안정이 위협받게 된다는 목소리도 있다. 이 부분을 보완하기 위해서 장래 소득 인정기준이라는 지표를 도입한다고 하지만, 보수적인 금융사의 특성상 얼마나 제대로 반영이 될지는 미지수다.

시행일은 2개월 앞으로 다가왔지만, 세부사항은 미흡하다. 발표내용에서는 기존 부채에 대해서 소급적용을 하지 않는다는 방침이지만,  연장방식의 마이너스통장이나 거치식 주택담보대출, 저금리로 갈아타기 위한 대환대출을 사용할 때는 새로운 DSR 기준을 적용해야 해서 대환이 불가능한 때도 있고 아파트후순위담보대출이나 신용대출 등 추가자금이 필요할 때도 DSR이 부족할 수 있다 현재와 같이 집값이 폭등한 시점에서 서울지역이나 수도권에서 추가 대출 없이는 내 집 마련이 힘든 것이 현실이다. 이번 DSR 규제가 적용된다면 더 늦기 전에 내 집 마련을 하고자 하는 서민실수요자들의 대출한도가 줄어들 것이다. 소득에 맞는 가계 부채를 유지하겠다는 정부의 의도는 알겠으나 현재 한국의 집값이 이렇게 높은 상황에서 집값을 감당할 수 있는 소득은 얼마나 되어야 하는지... 서민 실수요자의 내 집 마련은 점점 멀어지기만 한다. 최근 분양권을 얻었지만 내년이나 내후년에 중도금이나 잔금을 내기위해 아파트 중도금 대출을 받으려면 DSR산정기준이 매년 까다로워짐으로서 해결책이 안보이는 사람들이 많을것이라 예상된다.

가장 우려되는 부분은 사업자금이나 생활안정자금과같은 추가자금대출이 필요한 사람들이다. 당장 소득이 부족하기에 필요한 것이 후순위 추가대출 상품인데 소득이 되는 만큼만 대출을 실행하는 차주별 DSR 제한은 안정될 때까지 큰 혼란이 올 수밖에 없다는 것이 금리비교 사이트 모기지 마스터 관계자의 이야기이다. 이러한 혼란이 오기 전에 내 집 마련을 하거나 추가자금을 받으려는 사람들이 많아지고 있다. 작년 신용대출 대란 때와 같이 금융사의 주택담보대출 잔액이나 신용대출 잔액이 모두 소진될 정도로 많은 담보대출이나 신용대출상품이 판매될 것이라고 보는 것이다. 후순위아파트담보대출이나 잔금대출등을 이용해 최근 가격이 급등한 아파트보다는 빌라를 구매하는 사람들이 늘어나 빌라매매량이 아파트매매량을 넘어서기도 했다. 빌라담보대출은 금융사와 감정평가사의 선택이 대출한도에 큰 영향을 준다고 모기지마스터의 관계자는 이야기한다.

이렇게 빠르게 변화하는 부동산과 금융 상황은 금융소비자들에게 많은 혼란을 주고 있다. 시중은행으로 대표되는 1금융권부터 최근 강세를 보이는 보험사 저축은행 캐피탈등이 속해있는 2금융권 P2P 금융업법이 제정되고 금융사로 등록된 P2P금융까지 취급하고 있는 상품들은 매우 다양하고 많다. 아무리 정보화 사회고 인터넷에서 정보 대부분을 접할 수 있는 현대사회라도 이러한 금융사 내부기준 등을 확인하기는 어렵다. 금융감독원의 금융상품 통합 비교공시 같은 공시사이트도 있지만, 앞서 이야기한 것과 같이 혼란스럽고 변화가 빠른 금융권의 정보를 내 조건에 대입해서 필요한 자금을 가장 좋은 조건으로 사용할 수 있는 금융상품을 찾는 것은 그야말로 전문가의 영역이다. 간단한 전화한 번으로 내 상황에서 사용 가능한 모든 상품을 확인할 수 있는 금리비교 사이트 모기지 마스터와 같은 금융전문가의 도움을 받아 필요자금을 받을 수 있는 실행 방법과 조건을 확인할 수 있다.